上海重磅公布新住房拆迁计划，城市扩张模式即将转变

• 2026-09-24

在嘉定地区的动迁办公室，工作人员向村民详细说明了房票金额、可购房源清单以及兑付流程。彭赵北项目涉及268户，彭赵南项目则为440户，预计将于2025年下半年分批发放房票。彭赵北目前已核发170张房票，而彭赵南的数量为299张。一位村民选择了“现房加房票”方案，先获取一套小面积现房，再利用余下的额度选择其他商品房。该项目的签约期为14天，彭赵北的签约率达到96.6%，选择房票的比例为65%。这一变化在上海“十五五”城市更新和住房规划中具有重要意义。规划提到，到2030年将新认定12个城中村进行整体改造，目前已有70个村庄被认定；整体改造项目将于2026年底全面启动，预计2027年底完成前期工作，随后将继续进行规划调整和提升。这表明大规模、系统性安置房模式逐渐收口，后续将更多依赖房票、实物以及旧住房的组合。商品住房供应也将有所减少。过去的十五五规划预计新增4200万平方米的商品住房，而当前的目标降至2500万至2800万平方米，住宅用地从2921公顷减少至1800至2300公顷。这并非土地短缺，而是新增供地政策将不再单纯追求扩张。主城区会增加优质住宅用地，注重改善型房型和房屋质量及其配套设施；外围地区则会按照人口和产业的落地节奏进行供地，库存较高的地区将优先化解。对于购房者来说，关注“远郊新城概念”已不再足够，需具体考量轨道交通、学校、产业项目、安置房及现房库存的情况。

老旧小区的改造面积也有所调整，从6880万平方米减至3000万至4000万平方米，但改造内容更加丰富。规划优先对公房和售后公房进行全覆盖修缮，再扩展至混合类小区和2000年前后的早期商品房，项目内容包括加装电梯、更新老旧电梯、停车充电设施、养老托育服务及消防安全管线等。此外，重点小区的物业治理项目设定为1500个，并提高了15分钟公共服务的可达覆盖率，从87.92%提升至95%。对于业委会积极运作、维修资金充足的小区，其改造进展会更为迅速，而管理混乱、不愿意投入的小区则面临较慢的进展。

值得注意的是，这次的房票政策并不是单纯向动迁户发放资金。2026年8月，上海将优化房地产政策，通过房票形式增加征收拆迁补偿，重点用于城中村和旧城区的改建。作为试点，早前在五个区的15个项目中已经发放1100余张房票，嘉定区预计到2026年7月底核发714张，涉及金额40.65亿元，完成网签619套。房票的使用通常绑定房源数据库、期限及兑付规定，有些项目还会提供一定的奖励政策，例如嘉定有8%的奖励措施。这项政策旨在解决三个问题：减少政府建造长期安置房的压力、加速动迁户的安置流程以及消化部分商品房库存。 qy球友会官网

商业和低效产业的改造则是政策中比较特殊的一部分，涉及150栋商业办公楼的更新，优先集中于小陆家嘴、虹桥国际中央商务区、漕河泾和五角场等地带。计划还包括对500万平方米的商业设施进行功能重塑，例如在南京路和徐家汇等商业区。这些建筑多为上世纪90年代至21世纪初建造，亟需进行更新换代。改造不只是简单的外观翻新，而是需要重新规划硬件及功能，转型为总部、专业服务、消费体验及研发办公场所，并且一些项目将通过房地产投资信托(REITs)等形式进行长期运营。

产业用地方面，75平方公里的低效制造、仓储及零散厂房将重新进行绩效评估，利用政府收储、自主更新等方法进行优化，向战略性新兴产业转型。预计到2026年，上海将至少完成25平方公里低效产业用地的盘活。位于马陆彭赵地区的2942亩土地将规划成住宅和研发结合的区域，整体朝着嘉定新城东部的产城融合发展。周边小区的价值将不再依赖于“是否会再拆迁”，而是要关注研发项目、企业入驻情况、轨道交通和配套设施的建设情况。

在保障性住房方面，规划也出现了一些调整。预计在十五五期间将新增25万至27万套保障性租赁住房，同时为城市建设者提供12万张床位；未来安置房的规模将依据实际需求而设定，而非固定指标。预算有限的年轻购房者，可以同时关注保障性租赁住房、人才公寓及旧改周边的二手房，不必仅限于等待新城新盘的推出。如果房票的购买金额不足以购买现房，还可以结合公积金和商业贷款等多种方案来规划。 qy球友会官网

此外，关于旧住房不成套的改造项目也在继续推进。预计到2026年底，要完成大约2万平方米小梁薄板房屋的改造，至2030年底基本实现不成套职工住宅的改造工作；老里弄和公寓将通过保护性更新的方式进行，而不是全部拆除。部分地区如静安、徐汇和杨浦已开始实施成套改造样本。对于无法进入成套改造名单的老房屋，其居住条件会进一步改善，而未被纳入名单的则需要等候老旧小区的单项修缮。购房前，建议了解房屋性质、是否为小梁薄板结构、是否不成套及所在地区的更新情况，确保信息的可靠性。

此次规划将“城市更新”放在了“住房发展”之前，实际落地的项目将主要依赖于房票、老旧小区改造、商业办公更新、产业用地盘活及重点片区的资金支持。计划中重要的更新片区将不少于20个，涉及的项目将超过300个。