房价继续下跌，最受伤害的四类普通人

• 2026-08-24

当前楼市告别了普涨时代，市场分化与价格回归理性成为常态。曾被全民追捧的房产投资风险暴露无遗，一些曾经的热门板块在炒作退潮后暴露泡沫，投资者大规模亏损，现实比想象更残酷。以广州黄埔萝岗为例，曾被热炒的片区在短期内从高点回落，真实地反映出泡沫生成与破裂的全过程。

以万科东荟城为缩影，2020—2021年间，依托人才政策和外地炒房团的涌入，片区房价被推到高位。二手房单价一度逼近5万元/平方米，142平方米的大户型曾卖到约715万元，尽管距离地铁较远、配套不完善，但还是被追捧。那轮涨势更多来自有组织的炒卖：团伙低价锁定房源、暂不网签，再高价转手给接盘者，形成对二手房源的垄断和非理性抬价，制造出“火热”假象。

泡沫退去后，短短几年内价格大幅回落。当前一些两居室（约70平）的成交价降至约185万元，单价降到约2.6万元/平方米，较峰值几乎腰斩；有100平左右的房源账面亏损超200万元。高位接盘并承担高成本贷款的群体压力尤为沉重。有业主曾按4.5万/平方米的评估入市并承担约5.0%的高利率住房贷款，为降低利息成本又试图以3.5%的经营性贷款置换，累计已付利息约28万元；但评估价回落至约3万/平方米后，无法完成置换或续贷，面临被银行抽贷或债务失控的风险。即便片区配套与产业氛围逐步完善，炒作带来的溢价已消失，房价有回调到合理区间的空间。 qy球友会官网

观察这轮调整可以发现——专业的炒房者虽然赔得惨，但更有能力割肉止损；相比之下，有四类普通人群在房价持续下跌时往往承受最沉重的打击，他们难以快速脱身，风险具有长期性和毁灭性。

第一类：高杠杆的刚需首购家庭。为结婚、落户、子女入学等刚性需求而买房的家庭，通常把全部积蓄用于首付，背负二三十年按揭。与拥有多套房、可灵活处置的投机者不同，唯一自住的住房难以变现；若房价跌破贷款余额，家庭成为“负资产”，每月刚性的按揭支出仍在，储蓄、教育、养老等被挤压，一旦遇到失业或收入下滑，生活质量将迅速恶化。

第二类：高换房杠杆的改善型家庭。为提升居住条件而采用“卖旧买新”的家庭，在楼市高位时以旧房增值来对冲买新房成本，但在下行周期中大户型总价高、接手需求少、流动性差，跌幅往往超过刚需小户。置换后不仅耗尽多年积蓄、承担更高按揭，还可能面临新旧房产双双缩水，原本的生活改善变为长期负担，压制家庭消费和发展空间。 qy球友会官网

第三类：以房产抵押支持经营的小微企业主。房产曾是小微企业获取经营性贷款的主要抵押物，房价上涨期间融资便利，支撑企业周转。房价持续下行会导致评估价值下降、银行授信缩水，融资渠道收紧，现金流吃紧，在利润本就微薄、竞争激烈的环境下，不少企业会被迫裁员、缩减规模甚至关停。

第四类：房地产上下游的普通劳动者。建筑、建材、装修、家居、家电、中介等行业承载大量基层就业。楼市冷却后新开工下降、二手交易降温，工程和订单骤减，从业者收入随之大幅缩水。这类收入下滑并非个人能力问题，而是行业周期性萎缩带来的连锁反应，承受着被动的生计风险。

从萝岗的教训看，房地产市场正在经历逻辑性重组：短期的投机者或能选择止损，但把全部生活与经营寄托在房产上的普通家庭与从业者，在房价持续走低时往往最难自保。若未来几年房价继续走弱，这四类群体将成为调整中最脆弱的承受者，值得社会与政策予以更多关注与保障。 qy球友会官网